Các yếu tố chính trị và luật pháp có ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp, bao gồm hệ thống các quan điểm, đường lối chính sách của chính phủ, hệ thống luật pháp hiện hành, xu hướng ngoại giao của chính phủ, những diễn biến chính trị trong nước, trong bỘ giÁo dỤc vÀ ĐÀo tẠo trƯỜng ĐẠi hỌc kinh tẾ thÀnh phỐ hỒ chÍ minh----- -----phan nhẬt huy giẢi phÁp hỒn thiỆn hoẠt ĐỘng CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CW – Giá thị trường của chứng khoán cơ sở và giá thực hiện quyền: là hai yếu tố quan trọng để xác định giá trị nội tại của chứng quyền. Mức độ chênh lệch của hai yếu tố này sẽ tác động trực tiếp đến giá CW. 1.1 – Yếu tố tự nhiên. Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên. Thứ nhất – vị trí của BĐS: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến PFRE là tài nguyên trực tuyến ban đầu dành cho các nhiếp ảnh gia bất động sản và nội thất. Kể từ năm 2006, nó đã trở thành một trung tâm cộng đồng, nơi các chuyên gia có cùng chí hướng từ khắp nơi trên thế giới tụ tập để chia sẻ thông tin với mục tiêu chung là cải thiện công việc và thúc đẩy kinh Yếu tố tự nhiên. Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cơ bản bao gồm các yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên. Thứ nhất – vị trí của bất động sản: Là yếu tố đứng tốp đầu ảnh hưởng trực Trong kỹ thuật định giá bất động sản và nghiên cứu thị trường nhà ở, giá bất động sản thường được phân tích bằng mô hình Hedonic dựa trên các nhân tố tác động đến giá. Nghiên cứu này sử dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định các biến số ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn LRfE. Bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh doanh phát triển bậc nhất trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cả yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, môi trường, địa lý, pháp lý và nhu cầu thị trường. Trong bài viết này, hãy cùng tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động quan về thị trường bất động sản hiện nayHiện nay, thị trường bất động sản đang có nhiều biến động khác nhau trên toàn thế giới, bao gồm cả các nước phát triển và các nước đang phát triển. Dưới đây là một số điểm tổng quan về thị trường bất động sản hiện naySự ảnh hưởng của đại dịch COVID-19Đại dịch COVID-19 đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản toàn cầu. Nhiều quốc gia đã áp dụng các biện pháp phong tỏa và giãn cách xã hội, dẫn đến suy giảm nhu cầu mua bán và thuê bất động sản. Tuy nhiên, trong vài tháng gần đây, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi trở lại với sự hồi phục của nền kinh hình lãi suất thấpNhiều quốc gia đã giảm lãi suất xuống gần bằng không để hỗ trợ nền kinh tế đang phục hồi từ đại dịch COVID-19. Lãi suất thấp có thể hỗ trợ cho các hoạt động mua bán và vay vốn bất động sản, nhưng cũng có thể dẫn đến tình trạng tăng giá bất động bất động sản tăngTrong vài năm gần đây, giá bất động sản tăng mạnh tại nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước phát triển như Mỹ, Canada, Úc, New Zealand và châu Âu. Tuy nhiên, một số quốc gia đang gặp phải tình trạng suy giảm giá bất động sản do ảnh hưởng của đại dịch thanh khoản thấpThị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp hơn so với các lĩnh vực kinh doanh khác. Việc mua bán bất động sản có thể mất nhiều thời gian và chi phí, và nó không phải là lựa chọn đầu tư phù hợp với nhà đầu tư muốn có lợi nhuận nhanh hình chính sáchTình hình chính sách thuế và luật pháp cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Một số quốc gia đã áp dụng các biện pháp hạn chế vay vốn và đầu tư bất động sản, trong khi các quốc gia khác lại hỗ trợ các hoạt động mua bán và đầu tư bất động hình cung và cầuTình hình cung và cầu cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Trong nhiều quốc gia, cung bất động sản đang suy giảm, dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, ở các khu vực khác, cung bất động sản đang tăng lên, dẫn đến tình trạng giảm di chuyển dân cưSự di chuyển dân cư cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trong nhiều quốc gia, sự di chuyển dân cư đang tăng lên, dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản ở các khu vực đô thị phát triển. Tuy nhiên, ở các khu vực khác, sự di chuyển dân cư đang giảm, dẫn đến tình trạng giảm lại, thị trường bất động sản đang có nhiều biến động khác nhau trên toàn thế giới. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm cả yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, môi trường, địa lý, pháp lý và nhu cầu thị trường. Việc nắm bắt các yếu tố này là rất quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư bất động sản đúng đắn và mang lại lợi nhuận cao tố kinh tếTình hình kinh tế có ảnh hưởng đến giá bất động sản. Khi nền kinh tế phát triển, người dân có thể sẽ có thu nhập cao hơn và có thể chi tiêu nhiều hơn cho việc mua bất động sản, dẫn đến sự tăng giá. Ngoài ra, lãi suất cũng là yếu tố quan trọng, với lãi suất thấp thì giá bất động sản có xu hướng tăng và ngược tố chính trịTình hình chính trị ảnh hưởng đến giá bất động sản. Khi có những sự kiện chính trị xảy ra như bầu cử hoặc các biến động chính trị, giá bất động sản có thể bị ảnh hưởng. Vì vậy, khi đầu tư bất động sản, người mua cần xem xét kỹ tình hình chính trị hiện tại để đưa ra quyết định đúng tố xã hộiCác yếu tố xã hội như sự phát triển của đô thị, cơ sở hạ tầng, giáo dục, y tế, an ninh, tiện ích công cộng… ảnh hưởng đến giá bất động sản. Các khu vực có cơ sở hạ tầng tốt và tiện ích công cộng phát triển thì giá bất động sản có xu hướng cao hơn so với các khu vực tố môi trườngMôi trường sống, khí hậu và các yếu tố môi trường khác cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Các khu vực có môi trường trong lành và khí hậu ấm áp sẽ thu hút nhiều người đến định cư và giá bất động sản sẽ tăng lên. Tuy nhiên, các khu vực có môi trường ô nhiễm và khí hậu khắc nghiệt sẽ làm giảm giá trị của bất động tố địa lýVị trí của bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Các khu vực nằm gần trung tâm thành phố, gần các khu vực kinh tế phát triển, gần các trục đường lớn, các trung tâm thương mại, giáo dục, y tế, giải trí sẽ có giá trị cao hơn so với các khu vực tố pháp lýPháp lý cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Khi các quy định pháp lý rõ ràng và được thực thi tốt, giá bất động sản có xu hướng tăng lên. Ngược lại, khi có sự không chắc chắn trong quy định pháp lý, giá bất động sản sẽ giảm tố nhu cầu thị trườngNhu cầu thị trường là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Nếu có nhu cầu mua bán bất động sản tăng, giá bất động sản sẽ tăng lên. Ngược lại, khi nhu cầu giảm, giá bất động sản sẽ giảm lại, giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cả yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, môi trường, địa lý, pháp lý và nhu cầu thị trường. Khi đầu tư bất động sản, người mua cần phải xem xét kỹ các yếu tố này để đưa ra quyết định đúng đắn và mang lại lợi nhuận cao thêm Bất động sản và các khoản đầu tư tiềm năng khác Giá trị bất động sản luôn chịu sự ảnh hưởng và chi phối bởi rất nhiều yếu tố trên thị trường. Nếu hoạt động trong lĩnh vực này, chủ sở hữu và nhà đầu tư cần nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để đưa ra những quyết định chính xác và đúng đắn nhất. Nội dung bài viết Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Các yếu tố pháp lý Các yếu tố ngoại cảnh Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ 1. Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản thường có mối liên quan trực tiếp đến thị trường, chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm bất động sản đó. Cụ thể gồm Yếu tố tự nhiên Vị trí của bất động sản Phần lớn giá trị của bất động sản được quyết định thông qua vị trí của bất động sản. Vị trí của bất động sản thuận lợi bao nhiêu thì càng quyết định giá trị và giá cả của bất động sản bấy nhiêu. Thông thường, vị trí trong bất động sản được chia thành 2 loại Vị trí tương đối Là những bất động sản nằm ở trung tâm đô thị, dân cư đông đúc, gần cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ… Vị trí tuyệt đối Là những bất động sản nằm ở ngã 3, ngã 4 giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn. Trên thực tế, bất động sản nào có cả vị trí tương đối lẫn tuyệt đối thì chắc chắn sẽ có giá trị cao hơn so với các bất động sản khác. Diện tích, kích thước bất động sản Mảnh đất có diện tích và kích thước tối ưu khi nó thỏa mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Chẳng hạn như những bất động sản có diện tích vuông vắn, mặt tiền lớn thì thường được ưa chuộng và định giá cao hơn. Địa hình xây dựng Giá trị của bất động sản nằm trong khu vực địa hình cao hay thấp sẽ không giống nhau. Bất động sản ở những khu vực thấp, vùng trũng, hay bị ngập nước vào mùa mưa hoặc gặp hiện tượng thủy triều bất động sản ven biển thì giá luôn thấp hơn những bất động sản sở hữu lợi thế về địa hình cao, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nói trên. Thế nhưng, đối với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì địa hình ở nơi thật cao và ở nơi cực thấp ven biển sẽ có giá trị cao hơn. Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản Đối với bất động sản là nhà hay các công trình xây dựng khác, nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau thì bất động sản có thiết kế và kiến trúc hợp thị hiếu người mua hơn sẽ có giá cao hơn và ngược lại. Thổ nhưỡng, địa chất Đó là những yếu tố liên quan đến độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý… Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị của bất động sản sẽ khác nhau. Chẳng hạn như độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng cho đất xây dựng. Tình trạng môi trường Bất động sản nằm trong khu vực có môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị. Yếu tố này dễ nhận thấy nhất ở các bất động sản nghỉ dưỡng. Cùng là khách sạn cao cấp nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành sẽ chi phối đến việc định giá bất động sản đó. Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên Những bất động sản nằm ở vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, lũ lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt… thường có giá trị thấp hơn rất nhiều so với các bất động sản ở vùng an toàn về thiên nhiên. Yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập của bất động sản Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản là yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị của bất động sản đó. Cụ thể, khả năng tạo ra thu nhập, sinh lời của bất động sản càng cao thì giá trị của bất động sản càng tăng và ngược lại. Sự phát triển của kinh tế Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp… cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Bởi vậy, trước khi đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường theo dõi tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán nhịp độ của thị trường. Khi kinh tế phát triển ổn định, nhu cầu về đầu tư bất động sản sẽ tăng cao khiến cho giá trị của bất động sản cũng có chiều hướng gia tăng. Ngoài ra, các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI cũng làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản, từ đó giá trị bất động sản tăng theo. Những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực có thể kể đến như WTO, ASEAN, TPP… Hệ thống tiện ích nội, ngoại khu Các hệ thống tiện ích có thể kể đến như hệ thống điện, nước sinh hoạt, nước thải, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc… xung quanh khu bất động sản đều góp phần tác động đến giá trị bất động sản. Yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của bất động sản Tính hữu dụng của bất động sản chính là giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản. Một bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người dùng thì bất động sản đó sẽ có giá cao. Mối quan hệ cung - cầu Giá trị bất động sản cao hay thấp, tăng hay giảm phần nào bị ảnh hưởng bởi cung - cầu của bất động sản đó cân bằng hay chênh lệch. Nếu cung tăng nhưng cầu giảm thì giá trị bất động sản sẽ có cơ hội tăng vọt. Ngược lại, khi cung giảm nhưng cầu tăng thì giá trị bất động sản sẽ đứng yên hoặc giảm xuống. 2. Các yếu tố pháp lý Tình trạng pháp lý của bất động sản Một bất động sản sẽ có giá trị hơn khi sở hữu đầy đủ các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có. Trong thời buổi lừa đảo nhà đất hoạt động tinh vi như hiện nay, những bất động sản đầy đủ pháp lý luôn được tìm kiếm và săn đón, dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Quy định về xây dựng gắn với bất động sản Các quy định về xây dựng gắn với bất động sản có thể kể đến như các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản; tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ nếu là đất quy hoạch thương mại dịch vụ thì không được phép xây dựng với mục đích để ở. Nếu một bất động sản gặp nhiều hạn chế về xây dựng gắn liền với bất động sản thì dù có được vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ thì cũng không được “giá” bằng những bất động sản có ít hạn chế hơn. 3. Các yếu tố ngoại cảnh Các yếu tố ngoại cảnh thường mang tầm vĩ mô, có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản toàn khu vực và trong cả nước. Yếu tố chính trị pháp lý Các chính sách tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản là sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển, từ đó tăng nhu cầu về bất động sản và tăng giá trị của bất động sản trong khu vực đó. Các chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản bao gồm Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Định hướng phát triển của Nhà nước Bất động sản nằm trong khu vực được định hướng và chú trọng đầu tư phát triển sẽ có giá tăng theo thời gian. Còn những bất động sản không nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền Nhà nước thì rất khó tăng giá. Hiện trạng vùng lân cận Bất động sản ở những khu vực có công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng được đầu tư như điện, đường, thông tin liên lạc… thì sẽ được hưởng lợi về sức hút và giá trị. Mức độ tăng trưởng GDP Bất động sản nằm trong khu vực có mức độ tăng trưởng GDP cao hàng năm sẽ được nhiều người quan tâm và tăng giá trị theo thời gian. Hệ thống, chính sách tiền tệ Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ lớn hơn. Điều này dẫn đến giá bất động sản tăng nhanh hơn. Tỷ lệ thuế và mức thuế suất Khu vực có tỷ lệ thuế và mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư hơn, kéo theo sự tăng trưởng của thị trường bất động sản khu vực đó. Người tham gia thị trường bất động sản Khi các nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn đầu tư thì giá trị bất động sản ở khu vực sẽ có sự thay đổi. Các yếu tố xã hội Mật độ dân số Bất động sản ở những nơi có đông dân cư thường sẽ có giá hơn là bất động sản ở những nơi dân cư thưa thớt. Ngoài ra, ở những khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì bất động sản nơi đó cũng được hưởng lợi về giá. Yếu tố khác Y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán của người dân,... đều là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản. 4. Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ Công nghệ phát triển ảnh hưởng không nhỏ đến phương thức kinh doanh, giao dịch, thuê nhà trên thị trường bất động sản. Kéo theo đó là sự xuất hiện của các sàn giao dịch giúp thúc đẩy nhu cầu của thị trường, làm thay đổi thói quen và hành vi mua sắm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trao đổi thông tin và giao dịch. Đây cũng là yếu tố tiềm năng có thể tác động đến giá trị của bất động sản. Giá trị bất động sản chịu sự chi phối từ rất nhiều yếu tố, từ điều kiện tự nhiên cho đến tình hình kinh tế, xã hội. Thông qua bài viết, hy vọng bạn đã hiểu thêm về những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, để từ đó đưa ra những quyết định đầu tư bất động sản hợp lý, đúng đắn. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ TRỊ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 1. YẾU TỐ TỰ NHIÊN – Vị trí của bđs – Kích thước, diện tích của mảnh đất kích thước và diện tích của mảnh đất có tối ưu trong mục đích sử dụng ko. thông thường mảnh đất có dt vuông vắn, mặt tiền lớn đc định giá cao – Địa hình của BĐS địa hình của bđs đó cao hay thấp so với bđs khác trong khu vực, có hay bị ngập nước vào mùa mưa hay không – Tình trạng môi trường bđs toạ lạc tại khu vực môi trường trong lành hay ô nhiễm. Yếu tố tự nhiên là yếu tố hàng đầu để định giá bất động sản 2. YẾU TỐ KINH TẾ – Khả năng mang lại thu nhập từ bđs giá trị lợi nhuận hàng năm từ bđs đó mang lại có ảnh hưởng rất lớn tới giá bán của bđs. – Sự kiện kinh tế các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI làm tăng nhu cầu sử dụng bđs và giá trị bđs sẽ tăng theo. -Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ ảnh hưởng tới giá trị bđs. Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến thị trường và giá trị bất động sản 3. YẾU TỐ THỊ TRƯỜNG – Tính hữu dụng của bđs giá trị đc khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bđs càng cao thì giá trị bđs càng cao. – Nhu cầu thị trường về loại bđs nào thị hiếu, nhu cầu của khách hàng mỗi thời điểm khác nhau dẫn đến giá trị các bđs đc định giá khác nhau tuỳ từng thời điểm với cùng 1 sản phẩm. Ví dụ Thời điểm khi chưa có dịch covid thì căn hộ codotel, bđs nghỉ dưỡng đc bán với giá trị cao, khi có dịch covid thì thị trường lại chuyển hướng sang đầu tư đất nền, nhà đất khu đô thị. 4. YẾU TỐ PHÁP LÝ – Tình trạng pháp lý của bđs bđs có pháp lý minh bạch, có giấy tờ sở hữu rõ ràng sẽ có giá trị cao hơn bđs chưa có giấy tờ pháp lý – Quy định về XD gắn với bđs. Yếu tố về pháp lý gắn liền với giá trị bất động sản 5. YẾU TỐ CHÍNH TRỊ, CHÍNH SÁCH – Chính sách có tác động gián tiếp sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy ptrien kinh tế, kéo theo nhu cầu về bđs tăng làm gía trị bđs tăng -Các chính sách tác động trực tiếp + CS cho phép Việt Kiều mua bđs tại VN +CS tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào bđs +CS thuế của Nhà nước đối với bđs -Chính sách quy hoạch của vùng yếu tố ảnh hưởng rất lớn tới thị trg bđs, giá trị bđs. Khu vực có quy hoạch khu Đô thị, quy hoạch giao thông, quy hoạch XD công trình, quy hoạch về giáo dục, Khu công nghiệp…sẽ thu hút các nhat đầu tư bđs. Yếu tố về chính trị, chính sách ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản 6. YẾU TỐ KINH TẾ VĨ MÔ – Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng GDP cao dẫn đến dòng tiền đổ vào bđs -Chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn, đồng nghĩa với việc tiền đổ vào bđs sẽ nhiều hơn. -Tỷ lệ thuế suất tại khu vực khu vực có mức thuế suất đc ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường bđs tăng lên. Ví dụ Cs thuế ưu đãi với các đặc khu kinh tế đã thu hút vốn đầu tư của các doanh nghiệp đổ về đặc khu dẫn đến giá bán bđs đc đẩy lên cao. – Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn khi có 1 tập đoàn, 1 doanh nghiệp bđs lớn có thương hiệu đầu tư vào khu vực nào thì khu vực đó hạ tầng dc phát triển, thu hút người dân về ở, giá trị bđs xung quanh đó cũng tăng theo. Yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường và giá trị bất động sản CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ TRỊ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản là gì? Để hiểu rõ hơn về những khái niệm này, thì sẽ chia sẻ đến các bạn học viên ngành quản trị kinh doanh, đang muốn tìm hiểu về Khái Niệm Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản là gì? Do thời gian có hạn nên luanvanpanda chỉ có thể chia sẻ được những khái niệm trên, mong là sẽ giúp ích được cho các bạn học viên đang làm bài luận văn thạc sĩ về bất động sản. CHÚ Ý Ngoài ra, còn rất nhiều đề tài luận văn thạc sĩ về Thẩm Định Giá khác, được luanvanpanda tổng hợp về vấn đề này các bạn có thể bấm tại đây =============>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Thẩm Định Giá ==================>>>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Bất Động Sản Các yếu tố mang tính vật chất Các yếu tố mang tính vật chất là những yếu tố thể hiện tính tự nhiên, vốn có của tài sản BĐS như vị trí, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo bất động sản. Vi trí của BĐS có ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS BĐS khu trung tâm thành phố có giá trị cao hơn BĐS ven đô hay ngoại ô, ở vị trí 1 cao hơn các vị trí 2, 3,4. Kích thước hình thể BĐS thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng về mặt tiền, chiều sâu, lô đất nở hậu,…. Tình trạng môi trường trong sạch, mức độ ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào. Thông thường thuộc tính hữu dụng của bất động sản càng cao thì giá trị BĐS càng nhiên, còn phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của giá trị. Bất động sản có được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác công dụng của nó. Ví dụ, cũng cùng một mảnh đất có thể được sử dụng để xây dựng nhà để ở hoặc cho thuê cửa hàng. Tùy mục đích khác nhau, giá trị BĐS khác nhau do đó khi thẩm định giá trị BĐS cần phải xem xét mục tiêu của khách hàng. Với một tài sản có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khác nhau với người này là quan trọng nhưng với người khác lại không quan trọng, khi định giá TĐV vừa phải lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản, vừa phải xem xét đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp Các yếu tố về tình trạng pháp lí Hai BĐS có những yếu tố vật chất tương tự nhau nhưng khác nhau về tình trạng pháp lí thì giá trị của chúng cũng khác nhau. Tình trạng pháp lí của BĐS ảnh hưởng đến quyền của các chủ thể khi sử dụng tài sản. Quyền đối với BĐS có thể là quyền được phép mua bán chuyển nhượng,cho thuê, biếu tặng,…Quyền đối với BĐS càng rộng thì giá trị của BĐS càng cao. Đây là một trong những yếu tố quan trọng khi thẩm định giá trị của các bất động sản. Sự khác biệt giữa có xác nhận các quyền với BĐS và không có như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến sự khác biệt tương đối về giá trị của các BĐS. Các yếu tố mang tính kinh tế Các yếu tố kinh tế được đề cập đến là cung cầu trên thị trường BĐS. Sự thay đổi của một trong các nhân tố làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS được mua bán trên thị trường. Giả thiết các yếu tố khác là cố định, giá cả BĐS được mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ nhạy của cung cầu BĐS trên thị trường. Thực chất, giá trị của BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm và trở nên giảm khi sức mua giảm hoặc cung tăng nhiều hơn so với lượng cầu. Khi thẩm định giá đòi hỏi các TĐV cần được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường. Thẩm định viên cần phải đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai để xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. Từ đó có cơ sở dự báo và ước lượng một cách sát thực hơn giá trị của tài sản cần thẩm định. Một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tùy thuộc vào quan niệm, phong tục tập quán mà giá trị BĐS còn bị tác động bởi các yếu tố khác nhau. Như ở các quốc gia Đông Nam Á thường rất quan trọng hướng nhà, tuổi làm nhà, tuổi mua đất, các yếu tố về phong thủy,…Hay tập quán tiêu dùng thì hầu hết những người cao tuổi thì có xu hướng chọn nhà liền với đất, với giới trẻ thì lại thích ở chung cư,…Các chính sách của Nhà nước về đầu tư cho cơ sở hạ tầng, cho phép Việt kiều mua nhà,…Do đó, khi thẩm định giá trị của BĐS cần phải xem xét các yếu tố này để ước tính giá trị BĐS cho phù hợp. Tôi tên là Nguyễn Anh Hiếu, năm nay 29 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Ngoại Thương. Tôi hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website Luận Văn Panda được thành lập từ năm 2009, nhóm Luận văn Panda bao gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng tôi nhận hỗ trợ sinh viên Đại Học, và học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn đại học, và Luận văn thạc sĩ, – Hoặc ZALO Để nhận định chính xác “Giá trị Bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung - cầu trên thị trường được xem là then chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,...sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất Động Sản. Dưới đây là 18 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất Động Sản được đúc rút qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành Bất Động Sản. 1 - Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản - Yếu tố tự nhiên Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên. Thứ nhất - Vị trí của BĐS Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS. Vị trí tương đối Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. Vị trí tuyệt đối Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. Mảnh đất có cả 2 vị trí tương - tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao. Thứ hai - Kích thước, diện tích mảnh đất Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao. Thứ ba - Địa hình của BĐS Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại ở những vùng cao, không bị ảnh hưởng bởi thủy triều giá của BĐS sẽ cao hơn. Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp ở đây là ven biển. Thứ tư - Tình trạng môi trường Môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó. Thứ năm - Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, động đất, khí hậu xấu... thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên. - Yếu tố kinh tế Thứ nhất - Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS. Thứ hai - Sự kiện kinh tế Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực tham gia WTO, ASEAN, TPP,... Thứ ba - Thị trường kinh tế Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp...cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều. - Yếu tố thị trường Thứ nhất - Tính hữu dụng của BĐS Giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào. Thứ hai - Nhu cầu loại BĐS trên thị trường 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như Nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại. - Yếu tố pháp lý Thứ nhất - Tình trạng pháp lý của BĐS Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán Thứ hai - Quy định về xây dựng gắn với BĐS Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,.... 2 - Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động sản - Yếu tố chính trị pháp lý Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau. Thứ nhất - Các chính sách có tác động gián tiếp Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng nhanh. Thứ hai - Các chính sách tác động trực tiếp Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất... Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS. - Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Thứ nhất - Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực Khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới. Thứ hai - Hiện trạng vùng lân cận Các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc... Thứ ba - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó. Thứ tư - Hệ thống, chính sách tiền tệ Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi. Điều này đang xảy ra khi tình trạng dịch bệnh tăng cao và nhà nước tiếp tục bơm tiền vào thị trường bằng các gói chính sách hỗ trợ và giảm lãi suất cho vay với mục tiêu cứu thị trường. Và điều gì đến cũng phải đến, sau khi khống chế được dịch bệnh thì giá BĐS chắc chắn tăng cao nói riêng và giá cả các tài sản, mặt hàng khác tăng cao là tất yếu. Thứ năm - tỷ lệ thuế và mức thuế suất khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường BĐS tăng lên. Thứ sáu - người tham gia thị trường BĐS thị trường BĐS sẽ có những nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn với những chiến lược khác nhau. Đầu tư ngắn hạn hay dài hạn sẽ ảnh hưởng tới giá trị BĐS của toàn khu vực. Nơi đâu có ông lớn tập đoàn lớn đầu tư thì thị trường sẽ rất sôi nổi - Yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tại khu vực cũng có ảnh hưởng, tác động đến giá trị BĐS. Thứ nhất - mật độ dân số tại khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do lượng cầu tăng đột biến. Dân số cơ học được tính theo tỷ lệ tổng số dân chuyển đến chia cho số chuyển đi. Thứ hai - yếu tố khác chất lượng y tế - giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán người dân trong vùng cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Ở những nơi phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng thì chất lượng y tế, bệnh viện rất được chú trọng, và đây là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định có đến BĐS này hay không. Theo bạn có những yếu tố nào nữa không? Theo Hồng Trinh Có thể bạn cần biết Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021

các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản